当前，房地产市场预期已经急转直下，甚至连一线城市都未能避免量价齐跌的态势。截至5月11日，2014年4月份以来，无锡、南宁、杭州萧山、天津滨海、铜陵以及郑州先后抛出放宽房地产调控的政策。这意味着什么呢?有业内人士分析认为，救市的背后是地方楼市库存压顶。

　　房地产救市城市增至6个

　　据搜狐财经报道，近日，《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法(征求意见稿)》(下简称《意见稿》)发布。《意见稿》显示，个人住房置业贷款，依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人，依据有关个人住房置业政策，为申请个人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由担保机构代借款人偿还住房贷款债务。

　　不过，借款人应当根据贷款金额、贷款期限向住房置业政策性担保机构交纳担保服务费。

　　此外，值得关注的是，在郑州市行政区域内，借款人申请个人住房商业银行贷款、个人住房公积金(组合)贷款，贷款人要求提供担保时，由住房置业政策性担保机构提供担保的，均适用本办法。事实上，这意味着政策不光是为公积金贷款提供担保，还为商业贷款提供担保。

　　“虽然购房者需要缴纳一定的担保服务费，但该政策不乏提振市场信心的目的。”中原地产首席分析师张大伟表示，该政策是首度侧重于给金融机构和银行信心的放宽性房地产调控政策，抓住了现在市场下滑的关键是金融机构对房地产的风险预警，减少了断供风险，避免金融机构收紧房地产贷款。

　　“实施增加市场信心的政策，最主要是为了缓解库存压力，减少资金沉淀，加速资金流动。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，毕竟，库存过高的城市容易沦为“鬼城”或者“空城”，房企折戟，城市吸引投资也将遭到重创。

　　值得玩味的是，目前，房地产市场预期已经急转直下，甚至连一线城市都未能避免量价齐跌的态势。鉴于此，救市的声音不绝于耳，甚至从四线城市扩展至二线城市。以往实施救市政策都是给购房者信心，从而提振房地产市场的信心，但在此轮“救市潮”中，首次出现了“购房贷款可获政策性担保”政策。

　　实际上，截至目前，包括无锡、南宁在内的6个城市已经出手“救市”。在无锡，购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户;在南宁，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房;

　　在杭州萧山，购地保证金1000万元上限，拆迁户鼓励货币补偿、一年内购房获补贴;在天津滨海，只要滨海范围内无房，即可在新区购房，并将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房;在郑州，借款人申请个人住房商业银行贷款、个人住房公积金(组合)贷款，贷款人要求提供担保保证时，由住房置业政策性担保机构提供担保，住房置业政策性担保机构收取担保服务费。

　　在杭州、天津滨海新区等二线城市，在融入长三角经济圈、京津冀经济圈的过程中，土地供应力度较为激进，大量房企涌入抢地，库存快速高企;在铜陵等三、四线城市中，当地劳动力不足，外来人口导入慢，整个市场需求难以支撑因新城开发而飙升的大量库存。

　　来自民生证券的一份报告显示，当前将地产政策的制定下放至地方政府手中，增加了调控的灵活性，其中库存较高的三、四线城市可适当支持刺激需求，已限购但成交低迷，房价平稳的二线城市适当放松限购，根据各地地产市场的具体情况，出台力度不同的政策。但调控放松的大方向是确定的，且步伐正在加快。

　　张大伟则表示，目前来看，限购政策对投资投机需求还是起到了显著的抑制作用，目前难以全面放开。不过，部分城市局部微调以及执行尺度上的暗松则存在很大空间。此外，部分二、三线城市救市的闯关成功，可能引起多城仿效，进而加入救市大军。

　　不过，救还是不救，对政府而言，是个问题。据每日经济新闻报道，同属经济领先的江苏省，无锡、常州和苏州已经或即将拿出拯救楼市的路线图，而南京市委书记杨卫泽明确表示，楼市限购为国家政策，南京将严格执行，没有放松限购的想法。

　　截然相反的态度耐人寻味。过去，我国楼市调控政策基本是“一刀切”，如今，决策层提出了分类调控思路，防止误伤刚需，“提出分类调控，实际上就是不能开一个药方大家都治病。”住建部副部长仇保兴说。江苏省或许可以作为这样一个典型区域，其内部已出现明显分化趋势，因此各地也根据各自城市特性，在罗盘上转出不同的调整方向。

　　对于无锡、常州和苏州已经出台或即将出台的政策，有业内人士表示，救市的背后是“苏锡常”三市的库存压顶，政府要通过政策救市达到加速去化库存的目的。

　　来自常州官方的统计数据显示，2013年末，常州商品房可售余量达1173.82万平方米，可售周期近20个月。“相比‘北上广深’等楼市仅6至7个月的去化周期，常州楼市可谓是首屈一指的高库存城市，常州楼市目前供需比例为1.4，说明常州楼市长期处于供大于求的状态。”房地产行业专家李智表示。

　　来自无锡官方的统计数据显示，截至2013年12月底，无锡市商品房库存量增加至1727万平方米，去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面积约200多万平方米，存量房的去化周期将近3年。而就存量房的面积来看，180平方米以上的住宅新增供销比最大，为1.62:1，现在存量已经达到了12600套，占到住宅总存量的20%。

　　“无锡楼市目前的现状就是库存量大，1700万平方米的库存量，库存消化周期得3年时间，楼市风险较大。”无锡当地一家房地产网站负责人田明称。同样，苏州的商品房库存压力也不小，根据苏州住建局信息公示，目前苏州城区的商品房库存为10.1万套，去库存周期需要长达2年时间。

　　对此，李智表示，“当市场出现危机时，开发商出现退出潮，会引发连锁效应，这是地方政府不愿意看到的。同时，由于开发商资金链断裂出现烂尾楼，甚至开发商跑路，最后收拾残局往往都是政府，所以地方政府无论如何是不愿意看到这种局面。如何避免这种局面?那么就是从政府层面进行政策救市。”

　　而在张建初看来，“苏锡常”三市出台救市政策是必然。

　　他透露，“无锡去库存时间需要长达3年时间，苏州和常州也需要至少两年时间，而且这个库存压力随着新建项目的入市会进一步加剧，这也就意味着将会影响开发商拿地计划，这无疑对地方政府是致命打击，所以这样来看，这些城市出台政策救市是必然之举。”

　　一线城市也未能幸免

　　经济增速放缓、银行信贷紧缩等等不利因素导致的一个直接结果就是房价“回调”，包括北上广一线城市。

　　据中国产经新闻报报道，“五一”小长假期间，北京楼市成交量跌破历史新低。据多家房产机构的统计数据显示，5月1-3日，北京新房成交量仅为169套，成交面积为1.89万平方米，成交套数、成交面积比去年“五一”假期分别降低78%、74%，更是创下了自2008年“五一”假期以来的最低值。

　　二手房方面，北京“五一”期间二手房网签量仅为31套，与去年“五一”期间相比下降了82%，成交量为近6年来最少。据亚豪机构统计数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均价也出现下行，仅为20836元/平方米，对比清明小长假期间，价格下探幅度高达18%。

　　对此，我爱我家房产中介表示，去年底开始，北京楼市就呈现出“量跌价稳”的特征，二手房和新房都是如此。而链家地产北京灯市口店刘经理则颇有担心地称：“现在北京房地产市场行情不像去年那样好，一些热门地区成交量还比较稳定，其他地区呈现有价无市的状况。”

　　而在链家地产市场研究部张旭看来，从去年底以来，全国范围的楼市调整已经显示迹象，截至3月，房地产市场下调趋势更为明显。影响行业和市场的各项重要指标都表现低迷。这期间，持续收紧的信贷市场对抑制需求、降温市场发挥了重要作用。

　　与此同时，张旭认为，今年初以来，北京二手住宅市场持续冷淡，购房人群观望浓厚，这其中有很大一部分是寄望于自住型商品住房项目的群体。从供需角度看，申请数量和供应量对比悬殊，尤其是位置优越的区域，自住型商品住房对于周边商品房市场的影响更为明显。

　　以朝阳东坝和高井两个区域为例，大量提出过自住房申请的购房群体都在等待申购结果，暂时入市的可能性很低。这造成区域性的市场低迷，价格出现相对明显的松动。部分急售业主让价比例最高达到10%。目前入市的自住型商品住房项目多数集中在五环以外刚需集中的地带，很多自住型商品住房的申请者不局限于一个项目，因而可能影响的范围更大，需求观望的时间持续更长。

　　此外，2014年初，“两会”上提出的 “双向调控”，客观上会给楼市低迷、房价上涨动力较弱的城市以放松空间。加之今年经济增幅降低，宏观经济形势压力增加，预计下半年地方性调控放松现象或有增多。

　　张旭认为，由于当前信贷市场依然没有放松迹象，整体的需求观望情绪仍会持续。

　　往年属于成交旺季的二季度，会出现一定程度的增长压力。价格调整持续，同时区域间分化更加明显。一线城市在较短时间内会维持基本稳定的量价，而进入库存盘整周期的城市，价格仍会有进一步下调的可能，土地和供应市场也会出现明显紧缩。

　　无独有偶，上海楼市亦是“价格下滑”。据第一财经日报报道，打出“七二折”旗号促销的上海浦东唐镇某楼盘已于上周末完成“蓄客”并正式开盘。“这次优惠的58套房源已经全部预定完毕，想要买需要等下次加推了 ”昨日，该楼盘的售楼人员称，之后加推的房源是否仍有优惠，现在还不确定。

　　“浦东唐镇某项目大幅降价‘抢跑道’就是一个信号，预计后市降价促销的项目会越来越多。”佑威机构执行董事黄志坚认为，上海楼市的“倒春寒”已经形成，后市开发商想要增加成交量，既需要加大刚需产品的新增供应，也需要“以价换量”的出现，特别是供大于求的大面积、高总价产品，“降价跑量”将是最有效的营销策略。

　　在黄志坚看来，目前看空后市的力量正在加大，这将撼动一部分开发商的价格策略。“价格优惠越早越彻底，则效果越好，反之则可能会陷入被动。”

　　而易居中国执行总裁丁祖昱表示，该楼盘的开发商资金紧张，尾盘清货，快速回笼资金也很正常。“对于远郊的单总价都较高的极个别大平层项目我并不看好，这种定位错误而一直滞销的项目，价格调整势在必然。”

　　事实上，即使在房价坚挺的上海，一些拿地价格较高、产品定位失误的中高端楼盘价格早就已经出现调整。

　　例如，招商地产2013年年报披露，子公司上海静园房地产根据当时市场情况，对其开发的上海佘山珑原项目计提了存货跌价准备2亿元。当期末，该公司按照目前市场价格状况和佘山珑原项目实际销售情况，对该项目可变现净值进行测试后补提存货跌价准备146万元。

　　佘山珑原项目为“区域地王”，自开盘以来，就一直去化困难，价格一降再降，公开资料显示，该项目一期已经竣工，2013年实现毛利-908万元。黄志坚认为，针对上海的住宅市场，小面积、低总价的刚需产品仍供不应求，但大面积、高总价的产品已经供过于求，价格调整有一定必然性。

　　“受‘限购令’影响最大的就是高端大平层的销售。”一家上市房企董秘称，该公司旗下的一个项目已经开盘四年，但仍有三分之一的房源没有卖出去。

　　需要指出的是，“虽然降价的楼盘并不多，但京沪最终被‘拉下水’，本身就具有风向标意义。”一位业内人士表示，目前，不少在售楼盘虽然没有宣称降价，但已经通过一些手段间接给购房者让利，涨价更是基本不可能了，在这当中，又以中高端楼盘的去化压力为甚。