需求旺盛，供应规模和压力相对较小，房价反弹驱动力强，房企或个人投资的风险度较小，机会度较大。

  随着中国房地产市场告别“黄金十年”，全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。尽管今年“330新政”之后，楼市明显回暖，但区域分化十分明显，不同城市之间的市场表现可谓千差万别。

  那么在新的发展阶段，哪些城市依然具备投资的潜力，获得开发商和投资者的关注?哪些城市短期内风险较高，机会度偏小呢?

  上海易居房地产研究院日前发布《2015年中国35城房地产短周期风险识别系统》总报告(下称“报告”)。报告指出，不同城市，不同区域市场的分化，与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。对于各类房地产投资者来说，尤其开发企业，判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险，具有重大价值。

  厦门、北京需求旺

  报告针对大中型房企重点布局的35个重点城市，选取了影响未来一年市场的核心指标，包括市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标，以及14个二级指标。并根据各指标对城市房地产市场的影响程度，予以权重赋值。

  这35个重点城市包括了4个直辖市：北京、上海、天津和重庆;15个副省级城市：哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市;16个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。基本上，这35个城市也囊括了目前国内最主要的一二线城市。

  其中，在市场需求指标上，包括2014年房产成交面积增幅、过去五年常住人口复合增长率和人均可支配收入复合增长率、外来人口占常住人口比重、未来人均拆迁面积等几个方面。综合排名来看，位居东南沿海的二线城市厦门位列榜首，可见其市场需求之旺盛。

  世联地产厦门公司一位人士告诉《第一财经日报》，厦门是唯一的副省级城市，城市环境建设位居全国前列，此外包括教育、医疗等公共资源也是福建最好的。“基本上福建稍微有钱的都会想在厦门买房子，这成了他们财富的一个代表，而福建的经商群体又那么大，可见需求有多大。”

  在厦门之后，北京、昆明、成都和深圳排名较高，其中昆明和成都由于尚处于房地产市场的快速发展期，特别是在新型城镇化推进背景下，仍延续了住房需求增幅较大的趋势。

  厦门、而北上广深4个东部城市，由于作为一线城市的特殊地位和功能定位，它们对外来人口强大的吸附作用以及城市更新等催生的住房需求，使得它们的住房需求潜力仍然较大。不过值得注意的是，广州的排名比较靠后，这也是为何近两年广州的楼市表现一直偏弱的原因所在。

  海口、南宁供应大

  除了需求，一定时期内的市场供应也是影响楼市表现的另一大因素。在市场供应方面，报告主要从35个城市的商品住宅库存规模及变化(现货)、企业购臵土地面积规模及变化(期货)、住宅用地成交规模及变化(期货)、房屋新开工面积规模及变化(准期货)等因素，对各城未来住宅供应情况进行对比研究。其中得分越高的说明市场供应压力越大，企业进入风险越大。

  在供应方面，海口、南宁、西宁排名最靠前，显示这些城市供应压力有所加大，其中海口主要是2014年土地供应大幅放量，企业购地量也大量增加。南宁、西宁、兰州等城市排名靠前，主要是这些城市土地供应回升明显，但由于市场规模较小，楼市需求有限。

  从市场供求关系角度来看，呼和浩特、乌鲁木齐和兰州等城市的供应水平较高，相比之下市场成交规模较小，供大于求的情况比较突出。厦门、深圳、合肥等城市供应规模不算太大，市场去化能力相对较强，供求基本平衡，当然也有部分城市供不应求。

  此外，资产价格存在一个运行规律：上涨之后，就会回落;上涨幅度越大，回落幅度越大。因此房价明显偏离当地收入水平的城市，风险也不小。在这方面，深圳和厦门的偏离度最大。

  其中深圳2014年成为全国楼市龙头，率先企稳反弹，房地产市场热度较高;厦门则是去年全国房价最为坚挺的城市。尽管这两个城市市场需求旺盛，供应偏紧，但由于价格偏高，因此也存在一定的回落风险。

  这其中，去年9月以后，深圳楼市异常火爆，但在未来一年，房价很可能短期见顶。深圳规土委官网数据显示，上周(6.29~7.5)一手住宅成交 1750套，成交面积为17.9万平方米，环比下降了2%，均价约为3.33万元/㎡，环比上升6%;二手住宅共成交3602套，环比上升15%，均价 3.65万元/㎡，环比下降8%。从这组数据来看，上周的二手房成交量仍然维持在今年以来的较高水平，但成交均价已经出现了一定幅度的下跌。

  而房价偏离度综合排名靠后的城市，如银川、西安和哈尔滨三地，在2014年楼市偏冷，房价水平非常合理。但是这几个地区房地产市场供大于求，市场偏弱已持续了几年。未来一年，基本上不存在房价大涨的可能性，只会跟随全国房地产市场的大趋势走出稳中有升的态势。

  北上广深风险小

  综合市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离等4个一级指标，风险排名靠前的城市是呼和浩特、兰州、海口、乌鲁木齐、银川、西宁、西安等，这些城市的共同点在于供求失衡，市场供大于求，预计2015年整体复苏有些乏力。

  其中报告测算，呼和浩特2014年商品住宅现货存销比位居35个城市之最，达40，这就是说，按照目前的去化速度，呼和浩特至少要三年多才能消化现有的商品住宅现货。说明目前市场库存去化压力最大，房价上涨空间相对较小。

  在呼市之后，兰州、海口2014年商品住宅供求比分别位居35个城市中的第三和第四位，此类城市库存压力较大，去库存周期长。

  “像兰州、西安等一些西部省会城市，我们也曾经派人去做了详细的市场调研，这些城市近几年的经济发展还是相当不错的，但由于非常其供应量实在太大，土地供应太多，我们判断短期内不适宜进入。”福建一家近年来在全国迅猛扩张的上市房企人士告诉记者。

  与之相反，北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥、厦门等城市的风险较小，值得开发商和购房者进入。这几个城市均为一线及重点二线城市，此类城市的共同点在于市场需求旺盛，供应规模和压力相对较小，房价反弹驱动力强，房企或个人投资的风险度较小，机会度较大。

  其中，杭州房价收入比偏离度排名较为靠后，显示经历过几年调整之后，房价存在一定的低估现象，未来上涨空间较大。

  北京、上海、广州和深圳四个一线城然风险相对较小，市场仍具有发展空间，市场供求也较为平衡，今年仍将是房企重点进入的城市。

  不过，报告也提醒，这里的风险度数值仅仅代表35城之间的相对比较概念，并非意味着排名第一的呼和浩特具有百分百的风险，也并不代表排名最后的北京没有任何风险。

作者：佚名　　来源：中房网