正确认识“标准”合同

2012年2月10日

　　正确认识“标准”合同

　　合同是当事人对双方意愿的表达，作为政府，只要当事人自己签订的合同内容不违反法律，就不会加以干预。政府出台《商品房买卖合同示范文本》，印制统一合同，并非是要搞格式合同，限制当事人的自主决定，而是希望能对大部分从来没有签订过合同的人不知如何下手提供帮助和保护。示范文本对购房人来讲并非是不利的“格式化”合同，对购房人不利的是房地产商做过手脚后(填好空和写好补充协议)的合同。

　　别被“标准合同”唬住

　　房地产商在与购房人签合同时，往往会把自己填好空的合同及自己写的“补充协议”一起交给购房人，并告诉购房人：他们用的是政府标准合同，不能修改，作为购房人千万不要被唬住。印有“北京市国土资源和房屋管理局制”字样的合同是政府统一编号、印制，但仅是在本市取得商品房(包括经济适用房)预售许可证的项目中推荐使用，而非强迫使用。

　　合同文本中有很多空格和空白行，购房人签合同时一定要注意对合同[ ]中的内容进行选择，在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及选择的，自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款。

　　购房人如果看到合同中的空白处已经填写好，那是房地产商自己填写的，房地产商提供的印制好的补充协议也是房地产商自己写的，这些仅代表房地产商一方的意愿，购房人可以接受，也可以不接受。

　　房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减，房地产商可以在《合同》中对填空做出选择，可以写补充协议，购房人也同样有权利要求对填空重新选择，要求采用自己写的补充协议或双方协商一致的补充协议。

　　分清合同版本

　　2000年12月1日，北京开始使用建设部、国家工商局发布的《商品房买卖合同示范文本》作为北京商品房预售的“标准”合同，2003年12月北京国土房管局根据北京新出台的《北京市城市房地产转让管理办法》对合同进行了第二次修改，合同条款增至26条。

　　笔者要提醒购房者注意的是，从20世纪90年代初北京开始商品房销售至今，除了房地产商自己印的购房合同外，北京市印有“北京市房地产管理局制”的内、外销商品房《预售契约》和《销售契约》不少于10种，国家也出过两次《示范文本》，北京市对国家新的示范文本也进行过两次修改。因此，购房人在签购房合同前最好先查清现在使用的“标准”合同并复印一份，在签合同时拿出来和房地产商提供给您的合同对一对，看看有没有被偷梁换柱。

　　购买现房，房地产商可以不使用北京市统一合同样本，购房人也可以用统一合同样本进行比较，让房地产商解释清楚区别在哪儿?

　　学会用合同保护自己

　　我们经常会听到有人抱怨：“这不合理!”可是房地产商的行为不合理怎么办呢?政府主管部门官员处理问题不合理和法官判案不合理又怎么办呢?其实合理不合理是人们认识的道德标准，站在不同立场的人有不同的理，即所谓的“公说公有理、婆说婆有理”，房地产商不也一样经常抱怨说这不合理那不合理吗?

　　在市场经济的社会里，人们往往为追求自己的利益而不按“理”办事，当我们说房地产商是“奸商”时，房地产商也许正在说购房人是“奸人”。处理这种纠纷只能靠“法”而不能靠“理”，人们只要不违反法律的事情都可以做，对房地产商如此，对购房人也如此。因此购房人要想在和房地产商的博弈中争取更多利益，只能争取在合同中更多地约束对方的行为，并且在合同中尽可能明确对方如果违约应对自己进行什么样的赔偿。

　　购房人一定要明白房地产商如果违法或违约，并不等于可以想当然能达到自己的要求。房地产商违法会受到政府处罚，并不等于购房人就可以得到相应的法律救济，这就像《刑法》可以判处强奸犯徒刑，但不等于被强奸的人可以根据《刑法》得到经济补偿。房地产商违约，如果不在合同中具体约定如何赔偿，如果法律没有规定，违约赔偿的大小只能交给法官自由裁量，购房人再觉得不合理，也只能认了。