1. 2012年上半年杭州市场概况 

　　时光荏苒，转眼间，2012年已经过去了一半。在世界末日来临之际，楼市也上演着疯狂的一幕。纵观杭州上半年的楼市，可谓处于“水深火热”的状态。2012年上半年的楼市现状也可用“一高一低”一词来概括。与2011年的“一高一低”不同的是，2012年上半年的“一低”是指成交均价连创新低，“一高”则指成交量再创新高。据某房地产网站研究室统计，今年上半年（1-6月）杭州市区商品房共成交37042套，约383.3万平方米，成交套数环比上涨89%，同比去年上半年上涨63.2%；成交总金额为547亿元，环比上涨66.7%，同比去年上半年上涨19.1%；成交均价为14272元/平方米，环比下跌11.3%，同比去年上半年下跌20.9%。中央调控楼市的效果得以昭显。 

　　2. 二手房市场“先抑后扬”，成交量屡创新高，六月达高峰值 

　　回顾二手房市场，同样也是“先抑后扬”。一月，随着中央不断重申严守调控政策不放松，提升了购房者对房价下跌的预期，再加上元旦、春节的来临，成交量大幅萎缩，楼市冷清开局，共成交677套，创5年最低。二月份，随着荷塘月色打响“降价促销”第一枪，包括泊林印象、中外公寓、滟澜山、江语海、湾天地、香槟国际、半岛国际等多个楼盘相继加入到价格战当中来。一时之间，价格战的硝烟弥漫在杭城的上空，并逐渐蔓延至主城区，新盘的价格战无形之中也拉低了二手房的成交均价，使得二手房的成交量有了大幅攀升，2月杭州全市二手房共成交1523套，环比大涨124.96%。三月份，楼市进入传统的“金三银四”销售旺季，开发商在尝到价格战的甜头后，继续加紧推盘，以价换量取得良好的效果，价格战深入到主城区，带动了周边二手房价的不断下跌。三月杭州全市二手房共成交2668，环比上涨75%，同比大涨116%。楼市回暖论提上议程。四月份是楼市的银四，成家量相较三月份有所回落，开发商继续以价换量，二手房成交均价也下跌3.2%。四月全市二手房共成交2239套，环比下跌16.08%，同比上涨60%。让银四得以圆满落幕。红五月，楼市在金三银四取得卓越佳绩的同时，二手房成交再创新高，共成交2733套，环比上涨22.06%，同比大涨115%。随着刚需的放量，成交量的攀升，部分二手房业主却逆势涨价，二手房的成交均价在五月份有小幅回升，五月杭州二手房成交均价18679元/平，环比上涨2.8%，这是今年上半年唯一一个成交均价上涨的月份。楼市进入六月份，有了红五月做基础，开发商、二手房业主对市场的信心逐步回升，央行降息降准政策的施行，刚需族、改善族加紧入市步伐，成交大肆放量，六月份的楼市成交量出现暴增。六月全市二手房共成交3586套，环比上涨31%，同比大涨262%。人民日报发表评论，楼市回暖正式确立。 

　　3. 二手房挂牌量持续走高，楼市供应充足，购房需谨慎 

　　自去年政府施行调控政策以来，楼市成交一直处于谷底。去年底今年初，楼市更是迈入“冰封时代“。成交量的持续低迷，使得业主出售房源的意愿降低。故今年1月份，全市二手房挂牌量仅为50748套。2份，由于受目前楼市的低迷现状以及新房价格战的影响，二手房业主的出售意愿进一步降低，转售为租成为业主保证自己利益的有效手段，故2月份全市二手房的挂牌量降到48338套。3月份，随着金三银四小阳春的降临，楼市成交有了明显的突破，回暖论正式提上议程，二手业主出售的意愿有所增加，故3月份全市二手房挂牌量为74236套，增幅明显。接下来的三个月中，挂牌量持续走高，从4月份的81810套，增长到6月份的109452套。二手楼市供应充足，购房者的可选择性增长。故在购买房产时，不妨多挑选，谨慎下单。 

　　4. 择校政策使得学区房备受瞩目，价格坚挺 

　　受浙江省择校新政的影响，部分拥有较好学区的房源出现了一房难求的局面，市场价格水涨船高，成为了3、4月份部分区域二手房价格上涨的重要因素。在价格一路领跌的当下，唯有学区房的价格坚挺，不降反升，成为今年上半年楼市的一枝独秀。 

　　5. 租赁市场活跃，成交再创新高 

　　租赁市场，2012年上半年，杭州租赁市场也保持活跃的状态，从开年的租赁高峰期迈入4、5月的租赁淡季，租赁市场一直保持较高的成交量。据我爱我家的统计数据显示，上半年杭州租赁市场总成交同比去年上涨了48.46%，为近三年来的新高。而外来务工人员的增加，以及楼市的低迷状态是导致租赁市场火热的最主要原因。随着轨道交通1号线的通车，带动沿线租赁市场的进一步活跃，新的租赁区形成，缓解了供求关系紧张的局面，在下半年中，租赁市场的走势还将以平稳为主。租金涨幅不会太大。 

　　6. 2012年下半年房价“下行”成主旋律 楼市运行平稳 

　　上半年楼市一反常态，降价幅度成为历史之最。下半年楼市是否还会延续降价行情？楼市何时止跌反弹？房价会不会报复性上涨，楼市何去何从？成为人们热议的话题。 

　　从下半年的楼市环境看，上半年经济有所放缓，政府旨在通过积极的财政政策和稳健的货币政策来拉动国内经济的增长。房地产行业的洗牌进一步加剧，中小企业将在这一轮洗牌中被迫出局。中国经济将出现一段时间的结构性调整阵痛。虽然央行降息降准等宽松的货币政策正在实行，但是中央一再强调政府调控楼市的决心不会改变，而，市场流动的部分资金还是涌入房地产市场，促进楼市的火速回暖。故下半年的楼市将在平稳阶段运行，房价下行的幅度比较小。 

　　从楼市供应情况分析，2012年杭州主城区住宅供应预计新增供应会达到430万平方米，将会是供应量密集的一年；除去已经上市的158.9万方，预计2012年下半年新上市房源还将达到250万方以上，因此，下半年的竞争压力将明显高于上半年。据此，预计2012年下半年楼市仍将保持供应量大、竞争激烈的发展态势，在限购限贷政策的继续执行下，房价下行的发展态势将不会有多大的改变。但是，基于国家“稳增长”政策下，房价下行的幅度将不会太大，整体还将以平稳运行为主。 

　　从需求方面分析，自从金三银四拉开楼市成交的火爆场面开始，红五月，旺六月，都真正验证了楼市正在回暖。降息降准等一系列货币政策的施行，以及业内关于房价趋稳及上扬的呼声，都在考验着刚需族、改善族的神经。而经历过上半年的楼市博弈站，刚需族几乎消耗怠尽，预计今年下半年，更多的改善族将会加入到购房大军中，成为支撑楼市下一轮火爆成交的主力军。