为了了解城镇居民对房价及购房计划的变动情况，人民银行兰州中心支行在兰州市随机选取400户储户，开展了 2013年四季度城镇居民房地产问卷调查。调查显示，居民对房价的满意度较低，但对房价上涨的预期减弱；房产投资预期收益降低，居民购房意愿下降，且拥有多套房产居民出售意愿在增强；居民住房保有量较高，但对住房满意度较低，改善型购房需求者仍是主要的购房群体；提高首付比例对近3／4有购房计划的居民有影响。

　　一、居民对房价的满意度较低，但对房价上涨的预期明显减弱

　　兰州市居民对房价的满意度继续下降。调查显示，兰州市居民对当期的房价水平满意度指数已降至5．75％，为 2010年以来的最低点。其中，认为“高，难以接受”的居民占比高达87．25％，认为“可以接受”的居民占比为10．50％。对于2013年以来兰州市房价的变动情况，73．25％的居民认为房价在“僵持中微变”，其中53％的居民认为房价在僵持中上升，17．5％的居民认为房价基本不变，2．75％的居民认为房价在僵持中下降。调查中绝大部分居民反映，目前兰州市城区房价微涨，郊区房价微跌。以上调查结果反映出兰州市房价过快上涨的势头虽然在房产政策的调控下得到有效控制，但居民认为仍处于高位。同时，目前房价过高也是居民不打算购房的主要原因。被调查的无购房计划的居民中， 51．88％的不打算购房的原因是“房价过高、无力购买”。房价高加上购房首付比例的限制，致使大量刚需居民望“房”兴叹。

　　虽然兰州市居民对房价的满意度较低，但对房价的预期指数明显回落。当期调查中，兰州市居民对未来三个月房价的预期指数为65．31％，较上季度的预期回落7．89个百分点。其中，预期房价上涨的居民占比较上季度减少10个百分点，降至31．5％；预期房价基本不变的居民占比较上季度增加7．75个百分点，升至41．5％。同时，从本季度甘肃省银行家问卷的调查结果看，银行家对房地产价格的预期指数出现了2011年四季度以来的首次回落，预期指数为68．04％，较上季度下降5．16个百分点；银行家反映的本季度房地产业贷款需求和个人购房贷款需求都有所萎缩，需求景气指数较上季度分别下降3．61个、1．24个百分点。这在一定程度上反映了甘肃省房地产开发投资和购房需求放缓的状况。

　　从未来发展趋势看，随着恒大、万科、碧桂园等全国大型开发商的进驻，规模大、设施全、环境好、价位相对较低楼盘的相继推出，尤其是2013年下半年新推出的恒大绿洲、碧桂园兰州新城 (开盘当日交易额超过50亿元)，给兰州市房地产业带来了一定的冲击，这将成为影响未来兰州市房价走势的重要因素。

　　二、房产投资预期收益降低，居民购房意愿下降，且拥有多套房产的居民出售意愿在增强

　　本期调查中，在对房产投资的判断上，认为房产投资价值不高的居民占比较上季度增加5．41个百分点，在对目前资金投向的选择上，认为投向房地产最合算的居民占比较上季度减少1．25个百分点。兰州市居民对房价上涨的预期减弱，对房产投资收益的预期降低，同时，对商品房的购买意愿也明显下降。调查中，目前有购房打算的居民家庭占比为 26．75％，与上季度相比下降10．25个百分点；其中，投资型购房者较上季度下降 2．09个百分点。

　　调查显示，由于房产投资预期收益降低，拥有多套住房的居民售房意愿增强。本期调查中，21．5％的居民拥有2套或2套以上住房(下文称拥有多套住房的居民)，在目前的房价水平和房产政策下，22．1％的拥有多套住房的居民有出售房屋的打算，高于三季度20％的占比，也高于二季度18．46％的占比。准备出售多余住房的居民占比上升，从另一个方面说明在房地产税扩容政策临近、房产持有成本增加预期下，拥有多套房产居民出售意愿在增强。

　　三、居民住房保有量较高，但对住房满意度较低，改善型购房需求者仍是主要的购房群体

　　调查显示，兰州市九成居民已拥有住房。其中，68．50％的居民拥有1套住房，18．25％的居民拥有2套住房，3．25％的居民拥有3套或3套以上住房；在这些住房中，房屋自住率为82．5％。虽然九成的居民已拥有住房，但居民对当前居住条件的满意度却较低。调查中， 51．25％的居民对当前的居民条件表示不满意。其中，住房面积小、小区环境差是居民不满意的主要原因，选择占比分别为38．05％、19．02％。

　　改善型购房需求者仍是主要的购房群体。67．29％的有购房计划的居民，购房是用来“改善居住条件”，远高于首次置业、投资、出租等选项的选择比例。而在房屋类型的选择上，79．13％的有购房打算的居民准备购买一手房，20．87％的有购房打算的居民准备购买二手房。由于兰州市房地产市场起步较晚，有相当部分居民的住宅是20世纪80年代修建的砖混结构房屋，面积小、绿化程度低，这部分居民改善住房的要求较为强烈，而且对一手新房、电梯房需求较大。

　　四、居民房贷需求较强，还贷压力较大

　　由于兰州市人均收入较低，房价水平相对较高，购房需要贷款的居民也较多。调查中，76．64％的有购房计划的居民需要购房贷款，其中，18．32％的居民需要的购房贷款占房价总额的70％， 70．99％的居民需要的购房贷款占房价总额的50％以上。在对已经背负房贷的居民调查中，51．55％的认为还贷压力较大、月还贷额占家庭收入的30％以上； 13．41％的认为还贷压力过大、月还贷额占家庭收入的50％以上。

　　2012年，兰州市城镇居民人均可支配收入为24565元；2013年上半年，兰州市房管局提供给媒体的1-6月兰州市近郊四区的商品房成交均价为6936．16元/平方米。由此看出，在目前的收入水平和贷款基准利率的背景下，兰州市居民还房贷的压力较大，尤其是刚性需求的购买者。

　　五、提高首付比例对近3／4有购房计划的居民有影响

　　如果提高首付比例，74．77％的有购房计划的居民认为有影响，他们将推迟或取消购房计划。两套及以上限购政策对居民改善居住条件和投资投机也产生了一定的影响。8．41％的居民因为限购政策取消了原来的购房计划，26．17％的有购房计划的居民因为限购政策推迟了购房计划。

作者：佚名