2012年以来全国典型城市市场走势可以分为两个阶段，1-2月为低迷期，3月以后交易量明显回升；从具体城市来看，一二线城市市场总体好于去年，而近两年以来一直表现突出的三线城市市场增长速度却有所放缓；另外，从房价角度看，当前开发企业进一步调价的空间和动力都在缩小。

　　基于这样的背景，我们预计下半年典型城市房价将陆续企稳。这体现在这样几个方面。

　　市场——1-2月楼市仍处冰点，3月以后政策面缓和推动市场强势回升

　　2012年以来，全国楼市可谓经历了一次过山车般的体验，从1、2月份的谷底直上3、5月份的高峰。从cric监测的十大重点城市来看，2012年以来的市场走势大致可以分两个阶段：第一阶段是1-2月份，此时在政策调控和传统淡季的双重影响下十大重点城市交易量处于绝对低位，单看绝对量甚至不如2011年同期；第二阶段是3月份之后，市场交易量出现明显增长，其中十大重点城市3月份的交易量已经创下2011年1月（限购政策正式升级）以来的单月最高值，4月份经过短暂缓冲之后，5月份再创新高，十大重点城市单月交易1012.88万方，基本和2011年1月持平。

　　对于3月以来楼市呈现明显回暖的趋势，在我们看来主要原因在于政策面的变化。具体来说，3月份之后，地方政府或明或暗的放松调控再度兴起，只要不触及限购红线基本都能得到监管层的默许。而5月份之后，中央层面对于楼市调控仍未出现根本性逆转，但还是可以从其对待部分地方政府微调政策的态度上看出变化，诸如福建放宽户籍、湖南宣称出台扶持刚需的优惠政策，乃至于对于石家庄的直接挑战限购底线，中央均未作出明确的表态，而这些尺度越来越大的救市政策如若出现在去年，毫无疑问是会被严厉叫停的。特别是此次降息已经对市场预期产生了重要影响，在这一利好因素下，前期观望的需求倒逼入市的现象在5月份后逐渐出现，未来楼市成交量预计将继续保持回升的趋势。

　　城市——一二线城市市场总体好于去年，三线城市增长速度放缓

　　从各线城市今年以来的市场成交表现来看，一二线城市与三线城市出现了明显的分化。撇开1-2月份来看（去年1月正值限购全面升级且1-2月是传统的春节淡季，市场存在较多特殊性），2012年3-6月份一线城市成交量共达到1016.89万平方米，同比增长33.16%；样本二线城市共成交3875.86万平方米，同比增长39.76%；而样本三线城市的涨幅则仅为13.07%，成交量为989.46万方。

　　在我们看来，一二线与三线城市今年以来的分化，主要原因在于政策环境的差异。一二线城市在去年政策高压之下，市场需求大量积压。步入2012年以来随着政策环境的逐步松动，以刚需为代表的市场需求正逐步释放，则市场成交量好于去年是顺理成章的事。但对于众多三线城市而言，本轮调控在去年对其造成的直接影响明显较小，政策并未完全传导并覆盖到三四线城市。因此三四线城市的需求在经历过去两年过度的释放后2012年正显露出持续性的缺乏，另外一方面这些城市的市场需求一般都来自于本地，即使是一部分外来需求也随着政策环境的改善逐渐向一二线城市回流，基于上述分析，三线城市成交量在今年的增长放缓不足为奇。

　　房价——三大原因决定当前企业继续调价空间已经不大

　　2012年以来，典型城市房价呈现以下几个特点。首先，降价潮从去年年底的一线城市向二三线城市漫延，并呈现逐步扩大的趋势；其次，更多的地方性开发商加入到降价行列，而不是仅限于典型的大牌房企；再次，中高端项目甚至是豪宅加入到降价的行列，这在过去几年的调控过程中是较少出现的。

　　但是另一方面，从企业降价的幅度来看，其实去年的降幅并未继续扩大，尤其在重点城市，今年以来调控最积极的项目几乎都是当前新开盘的楼盘，而去年那波积极降价跑量的项目则表现明显平静，总体来看，今年典型城市房价正开始企稳。从原因来看，主要有这样三个方面。其一，2012年市场上在售或者将要入市的项目其土地基本都是在09、10年楼市高速增长期时购得，土地成本普遍偏高；其二，相当一部分房企、尤其是全国性品牌企业，去年以来的降价幅度已经较大，几乎达到自己的底线；其三，随着楼市的逐渐回暖，且政策环境逐步放松，未来楼市向好的预期在加深，房企也缺乏继续降价的动力。

　　结合以上三点原因，我们认为今年下半年之后，企业继续降价的空间已经非常小，典型城市价格将明显趋稳，而一旦市场成交持续回暖成真，则部分去年以来超跌的板块或项目更有小幅回涨的可能。