眼下，房地产业的资金链持续恶化，IPO、发债、外资等融资通道对房企继续关闭，于是地产私募成为房企筹集资金的唯一通道。住建部政策研究中心的研究报告显示，人民币房地产私募基金总规模已达千亿，较2010年增长了1倍。而最大的危机在于，这些以债权形式投资于房地产项目的地产私募，实际上成了变相高利贷，对大多数投资人来说，其风险处于不可控状态。

　　2010-2011年间兴起的所谓房地产私募，是由商业银行的私人银行和理财部门的客户作为LP（有限合伙人）进行债权投资，大多按照事先约定的价格进行回购。

　　地产私募给投资人的预期收益率一般都达到15%~25%，最高的超过40%。

　　地产私募以股权或者土地作抵押，与项目方签订对赌协议，达不到预期收益率，就把股权转让给投资者或者其他惩罚性措施。“多数情况下，这是在欺骗投资者。”在金地集团(600383,股吧)稳盛投资总经理吴涛看来，一旦在项目运作过程中出现问题，达不到的预期收益率，大多数私募并不及时和投资人沟通、商议，也不告知投资人所发生的一切。

　　前述地产私募人士介绍说，目前比较普遍的是，很多私募就是把钱给开发商了，等着回报，而不管运营，到时候不行了就把（抵押的）东西拿来。如果当初有对赌协议，还可以把抵押物给投资者。如果没有，对投资者来说不亏损就算好的了。